The Fixer-Upper—How to Repair America’s Broker Housing System. Jenny Schuetz, Brookings Institute Press, 2022, 210 pages [ebook lu sur l’application Kindle]
Le titre de ce premier ouvrage de Madame Jenny Schuetz est particulièrement approprié, une métaphore qui colle à la question et qui, dans sa résolution, contient plusieurs des pistes proposées par l’auteure. En effet, il n’est pas question ici de mettre l’édifice à terre ou de recommencer à zéro, aussi tentant qui cela pourrait être. Non, l’édifice existant, avec toute son histoire, ses recoins obscurs et insensés, reflet d’un style et des goûts d’une autre époque, doit être revampés pour servir une nouvelle génération. Et il faudrait en plus agrandir, le tout sans trop empiéter sur le terrain (éviter l’étalement généralisé). Bon, fin de la métaphore!
Il est difficile de dire si ce projet, tel qu’envisagé et proposé par l’auteure, est possible ou même si les bases sont en mesure de supporter tous les changements nécessaires pour retrouver «l’équilibre de marché», si même cela existe dans le domaine de l’habitation. L’auteure présente le marché de l’habitation comme étant à l’intersection de plusieurs systèmes complexe, comme ceux du financement immobilier (investissement et assurances hypothécaires), de la réglementation (codes de construction, réglementation municipale), des programmes d’aides et d’encouragement à la propriété et du domaine de la construction (contrainte sur la disponibilité de la main-d’œuvre). Les interactions entre tous ces acteurs produisent souvent des résultats très variés selon les régions du pays et les fluctuations des cycles particuliers à chacun. Mais si tous ces partenaires produisaient un inventaire résidentiel en mesure d’équilibrer le marché, à quoi pourrions-nous nous attendre? Madame Schuetz nous rend le grand service de fournir sa réponse à cette question, en quatre critères : a) l’offre de logement (le «supply side» de l’équation) doit être raisonnablement sensible à la demande, b) à l’intérieur d’une ville ou zone métropolitaine, l’offre de logement devrait se faire dans les zones à forte demande, où les gens veulent vivre, c) le marché devrait offrir une diversité de logements, qui correspond aux budgets et aux préférences des ménages et finalement, d) peu importe le revenu, les ménages doivent pouvoir s’offrir un logement stable, de qualité et à l’intérieur de communautés dynamiques et en santé. C’est ça le domaine du possible dans un marché du logement qui fonctionne bien.
Sur les traces de Fixer-Upper
Selon ses propres observations, l’auteure reconnaît que nous sommes sur une trajectoire qui semble creuser toujours plus le fossé qui nous sépare de ces critères minimaux. Et même si les dysfonctions du système sont ressenties de façon particulièrement dramatique dans les grands centres métropolitains partout en Amérique du Nord, on en voit maintenant aussi les effets en région et jusque dans les milieux ruraux. Alors, en présumant avec Madame Schuetz qu’il n’existe pas de réponse substantielle possible apportée par l’injection d’un partenaire fédéral, provincial ou municipal actif dans la construction de logements sociaux pérennes pour tous, quelles sont les avenues fertiles aboutissant à un marché de l’habitation vraiment sensible aux besoins contemporains?
L’auteure démontre malgré tout que ces avenues existent; c’est seulement qu’ils demandent la collaboration d’acteurs aux intérêts si divergeants qu’il devient difficile de voir comment ils pourraient être amenés à converger. La première recommandation de l’auteure (construire plus de logements là où les gens veulent vivre) est justement l’illustration ultime de ces contradictions. Les territoires résidentiels urbains de nos premières, deuxièmes et troisièmes couronnes sont jalousement gardés par une réglementation municipale rendant la construction de nouvelles habitations, autres qu’unifamiliales, plutôt complexes et capricieuses. De plus, ces « gouvernements de proximités » sont fermement entre les mains de citoyens-résidents-propriétaires qui neutraliseraient vigoureusement toute manœuvre allant dans le sens d’une réglementation plus inclusive, comme l’acceptation d’une plus grande typologie résidentielle (triplex, multiplex, appartements), de missing middle ou de l’abolition des exigences de stationnement*.
Les autres mesures recommandés par l’auteure, comme le fait d’arrêter de construire aux mauvaises places (étalement), donner de l’argent aux ménages en état de faible ressource, cesser de faire de la propriété l’actif principal de la richesse des ménages, construire des infrastructures pour tous (transport en commun), surmonter et déjouer (par des lois/règlements et des incitatifs monétaires) les obstacles posés par les localités trop jalouses (localism) et finalement, bâtir des coalitions politiques autour des meilleures politiques en habitation, sont tous très sensés et nécessaires, mais comment dire? Dans le contexte politique actuel, aux États-Unis, au pays et dans la province, toutes ces avenues semblent infiniment bien loin à l’horizon.
* Ceci est essentiel pour une transformation des milieux urbains vers des aménagements permettant une vie sans voiture ; même électrique, cette dernière ne sera jamais une vraie mesure de « transition ». Voir à ce sujet Ville contre automobile, que nous avons revu ici-même.
(2022-07-21) Une excellente entrevue avec l’auteure vient de paraître sur The Ezra Klein Show. Les questions vont droit au but et Madame Schuetz y répond sans détour. Presque mieux que son livre !
Demain, l’on poursuit notre série Habitation et logement avec l’ouvrage The Affordable City