Une version de ce texte parait dans la revue de la Société d’histoire et de généalogie de Verdun (SHGV), Les Argoulets (janvier 2024 — Vol. 27, numéro 4).
Ceci est le deuxième d’une série de trois (3) articles sur le quartier Crawford Park, situé à l’extrémité ouest de l’arrondissement de Verdun.
Nous avons terminé notre dernière chronique avec la Cie des Terrains de la Banlieue de Montréal/The Greater Montreal Land Co. (GMLC) qui, vers 1930, vend la totalité de ses lots dans Crawford Park à Parkdale Homes Development Corporation (PHDC), ayant tenté vaillamment, mais échoué lamentablement, dans le développement immobilier de ce territoire à l’extrémité ouest de Verdun. Cela dit, l’échec de la GMLC ne peut pas se comprendre comme la faillite singulière d’une entreprise. Elle doit plutôt trouver sa résolution dans des réalités intangibles, en dehors de son contrôle, comme l’isolement endémique du quartier, un effondrement localisé du marché foncier et un changement conjoncturel dans la façon de rentabiliser les lots urbains.
On le devine facilement, le récit du transfert simultané de tous ces terrains est un peu trop simple pour tenir la route. Malgré nos recherches, déterminer le sort de tous les acteurs n’a pas toujours donné des résultats concluants. On gardera à l’esprit que cette histoire est celle de nombreux rêves brisés et d’opportunités écartées, mais aussi celle de transformations pérenne et unique dans le paysage verdunois. Cette chronique se veut donc une ébauche vers quelques pistes de compréhension de ce morceau de l’histoire urbaine de Verdun.
Nous l’avions souligné dans la chronique précédente, les premières administrations de Verdun ont scrupuleusement mis en place des politiques pour cultiver et attirer une classe moyenne diversifiée de propriétaires-occupants et de locataires qui cherchaient les bénéfices de la modernité urbaine sans les pathologies appréhendées de la densité; idéal pour son parc immobilier de plex.
The Financial Post [1], dans une série d’articles parus en 1946, affirme : « Verdun, a ‘smokeless city’, without hotels, has grown in 45 years from a population of 1,898 to more than 75,000, and now ranks third in Quebec […] ». Sans avoir développé une base manufacturière ou industrielle locale, qui offrirait des emplois de proximités, cela est véritablement unique. Pour assurer ce climat sain et attirant pour les familles de classe moyenne, les édiles de l’époque avaient, par exemple, choisi de bannir les débits de boisson. En 1931, des restrictions sur l’emplacement des nouveaux commerces entrent en vigueur; ils devront se contenter d’avoir pignon sur rue le long de certaines artères désignées. Dans Crawford Park, cela veut dire seulement sur les rues Aqueduct (maintenant Churchill) et Ouimet [2]. Toutes ces mesures au service d’offrir aux ménages qui élisaient domicile dans Verdun le meilleur de la banlieue montréalaise, tel que défini durant les cinq premières décennies du 20e siècle.
Dès la vente de cette dernière tranche de terrains entre l’hôpital psychiatrique et la ville voisine, LaSalle, au début des années 1910, une course s’enclenche pour le développement du secteur. Comme l’affirme la publicité [3] dans les quotidiens de l’époque, « Verdun’s population has more than tripled in five years », alors « Get in […] to buy in Verdun Annex—The acme as a Residential district ». Une autre grande annonce [4], du même promoteur, reprend le thème suranné de « Crawford Park and Verdun Annex—The acme of residential districts », et y ajoute un aspect pratique en affirmant que le quartier est « at only 25 minutes street car ride from the Montreal General Post Office ». Dans la même veine, cette fois en français dans un autre journal [5], le même agent souligne que « Les tramways électriques de la rue Wellington passent devant la propriété » et que « Le parc Crawford est tout désigné pour devenir le plus beau quartier et le plus hygiénique […]. L’air est pur, beau gazon, arbres fruitiers. La propriété fait face au fleuve St-Laurent. » Ce n’est pas tout faux! Considérant l’isolement du secteur, même aujourd’hui, l’insistance sur la facilité d’accès en tramway a de quoi faire sourire [6].
D’autres bons arguments pour acheter du foncier dans « Verdun Annex » (Crawford Park), but still, no cigar. The Gazette, 21 août 1911, page 13.
Pour attirer les acheteurs, on continuera durant les années 1920 à mettre l’accent sur les qualités « naturelles » de l’environnement. Comme dans cet autre article, en 1922, qui proclame que Crawford Park « offers many advantages over most subdivisions […] its easy access […] its ideal location on the shore of the St. Lawrence, where the air is pure, its modern improvements, etc. » [7]
Ces trois extraits publicitaires représentent bien la clientèle visée et nécessaire pour réussir le développement du secteur. On cherche à attirer des ménages composés de gens engagés dans le commerce local, les professions ou qui ont affaire au centre de la ville. Toutefois, ils apprécient pouvoir se retirer dans une banlieue solide et isolée des nuisances et tracasseries urbaines. Ces ménages n’ont pas les moyens ou l’inclination, par tempérament ou par attachement local, de s’offrir Westmount. Ceci explique que la typologie résidentielle offerte aux acheteurs n’a rien de l’opulence de la ville à flanc de montagne.
Développement de Crawford Park en 1932, selon le plan-incendie produit par le Underwriters’ Survey Bureau. On remarque que le développement se rend à peine jusqu’à la rue de l’Aqueduct (Churchill) et que la rue Ouimet n’est pas encore ouverte. Au centre de la carte, le bâtiment solitaire à l’angle de Lloyd George et de l’Aqueduct est la petite Roman Catholic School.
BAnQ — Planche 026.
Un regard sur le plan d’assurance-incendie de 1927 (révisé en 1932) montre une dizaine de duplex le long du boulevard LaSalle et une autre vingtaine de duplex, ainsi qu’un triplex, le long des rues. Mais c’est à peine s’ils se rendent jusqu’à la moitié des ilots, encore moins de quoi atteindre la rue de l’Aqueduct. Malgré le boom démographique et immobilier que connait Verdun durant les années 1920, le plan montre un territoire en friche. Que s’est-il passé? On note des signes de stress de la GMLC aussi tôt qu’en 1920, lorsque le conseil municipal [8] doit menacer d’arrêter le branchement au réseau d’aqueduc à cause d’un défaut de paiement des taxes. Les premiers lots vacants partent pour des prix respectables [9], soit légèrement plus de 1000 $ pour un lot standard de 25 par 85 pieds (parfait pour l’érection d’un plex). Mais rapidement, dès 1927 [10], un affaissement des prix laisse la GMLC avec seulement 600 $.
À partir de 1930, en plus d’un changement dans la manière de vendre les lots (cela se fait maintenant en paire adjacente, afin de constituer des terrains de 50 pieds de front par 85 pieds de profondeur), un nouvel affaissement dans le prix, probablement relié à la Dépression qui s’installe, laisse la GMLC avec seulement 800 $ pour une paire [11]. Une des dernières paires de lots vendus par la GMLC est recensée en 1942 pour 700 $, soit 350 $ le lot [12]. Le foncier du secteur s’est donc écroulé; c’est l’invitation à une nouvelle typologie.
Au cours de la décennie 1930 et au début des années 1940, Verdun est contrainte de faire plusieurs ventes aux enchères de lots vacants pour non-paiement de taxes [13], autant dans l’ouest que dans Crawford Park. C’est probablement durant ces transferts que PHDC, ainsi qu’un promoteur qui livrera des cottages analogues, Holland Canada Home Builders (HCHB), obtiendront pour une pitance la majorité des lots constructibles dans Crawford Park. Lorsque nous connaissons le prix de vente, par exemple quand la Ville en 1941 vend à HCHB [14] dix-neuf lots à 500 $, cela représente un peu plus de 25 $ par lot. La même année, Verdun vend aussi vingt-deux lots à PHDC [15] pour 550 $, soit exactement 25 $ par lot. La Ville pose toutefois une condition [15-1] : la construction doit débuter dans les soixantes jours. En période de guerre, les seules à pouvoir honorer un tel engagement sont des promoteurs immobiliers comme PHDC et HCHB, non des particuliers.
Ainsi, en commençant dès 1941, malgré les conditions difficiles attribuables à la mobilisation pour l’effort de guerre, les deux grands promoteurs rempliront les rues de Crawford Park des petits cottages qui font la réputation du quartier (mais seulement jusqu’à la rue Ouimet, le boulevard Champlain [15-2] n’étant ouvert qu’à partir de 1946).
Une publicité parue dans The Gazette, le 31 janvier 1942 (page 23) afin de faire la promotion des multiples cottages construits ou en voie de l’être sur toutes les rues de Crawford Park, du boul. LaSalle à la rue Ouimet. Le « monthly payment plan » de la National Housing Act assurait des paiements hypothécaires mensuels fixes sur des maisons pouvant se vendre jusqu’à 4000 $. Ce programme prendra fin après 1942.
Les journaux de l’époque font une chronique serrée des transactions immobilières. Un exemple typique dans The Gazette du 21 juillet 1941 [16] : « PHDC [ou HCHB] sold to [un particulier] lots Nos. 4687-191, 192, City of Verdun, measuring 50 by 85 feet, with buildings bearing the civic No. 1283, fronting on Lloyd George Avenue, for $3,595 ». Les promoteurs font aussi mousser leurs « New Low-cost Home[s] in Verdun » avec des photos évocatrices, mentionnant qu’elles sont « purchasable under the National Housing Act plan » [17]. Ce plan fédéral contraint un prix maximal et standardise le processus hypothécaire afin d’en faciliter l’achat par un ménage moyen. Le programme municipal de vente des lots à 25 $ contribuait à l’atteinte de cet objectif. En 1941, les prix de vente sont de l’ordre de 3 500 $, en 1942, de 4 000 $, en 1943-44, de 4500 $ à 5000 $. Finalement, en 1945-46, lorsque les mises en chantier et la vente des cottages se font dans la section de Crawford Park entre la rue Ouimet et le boul. Champlain, rares sont les propriétés qui s’envoleront pour moins de 6-8,000 $. On comprend maintenant l’impératif pour les promoteurs d’acquérir les paires de lots au prix plancher de 25 $. Autrement, it doesn’t pencil.
Description des cottages construits dans Crawford Park par la Parkdale Homes Development Corporation durant la Deuxième Guerre et parfois identifiée comme « maisons de vétérans ». The Gazette, 13 septembre 1941, page 24.
Avec ce que nous venons d’apprendre, il sera plus facile, lors d’une prochaine balade, de lire ce paysage urbain fait de la curieuse juxtaposition de triplex solitaires, de duplex en rangées, de cottages et de bungalow isolés qui caractérise l’éclectisme typologique et architectural de Crawford Park.
Durant les années 1910-20, le foncier de Crawford Park avait une valeur qui augurait bien la rentabilisation avec des propriétés de type plex. Mais à partir de la Dépression, il devient difficile de valoriser ces lots de façons similaires, de les vendre avec profit ou même de payer les taxes municipales. La Ville est contrainte de vendre plusieurs lots aux enchères (avant la guerre) ou de s’en départir lors de ventes de gré à gré (durant la guerre) pour un développement rapide dans le cadre d’un programme fédéral; l’opportunité est saisie par les promoteurs. Le foncier de Crawford Park perd en possibilité de densification, mais gagne une nouvelle typologie pour Verdun. Le modeste cottage urbain, que plusieurs connaissent sous l’appellation maison de vétérans.
Dans une prochaine et dernière chronique, nous détaillerons la pensée architecturale et urbaine, mais aussi les tensions économiques et sociales qui ont partiellement trouvé leurs résolutions avec l’aménagement ultime de Crawford Park.
Notes et sources
[1] The Financial Post, Growth Cities of Canada-VI—Verdun, Fastest Growing City in Quebec, Blazes Civic Efficiency Trail for Others, le 12 janvier 1946, page 14;
[2] The Guardian—Verdun’s Leading Newspaper, Stores on residentials streets may continue, but no new permits, le 13 février 1931, première page, en manchette;
[3] The Gazette, le 21 août 1911, page 13;
[4] The Gazette, le 30 octobre 1911, page 7;
[5] La Patrie, le 6 avril 1912, page 31;
[6] Le « Montreal General Post Office » était localisé au carrefour des rues Saint-Jacques et Peel (le bâtiment existe toujours, appartient encore au gouvernement fédéral, mais n’est plus une centrale postale). Le trajet contemporain pour se rendre au même édifice, avec 8 minutes de marche à l’autobus 58, sur le boulevard LaSalle et un transfert à l’autobus 107 (passé le vaste terrain de l’hôpital Douglas, à l’intersection de la rue Stephens et ensuite, les rues de Verdun, du Centre et Peel), indique un temps de 50 minutes. En 1920, le tramway passait devant Crawford Park sur le boul. LaSalle, se rendait ensuite sur la rue Wellington en remontant la rue Gordon, pour poursuivre son chemin jusqu’à la rue Peel ; cela devait prendre au moins le même temps, en circonstances idéales. Donc, de manière réaliste, le parcours ne devait pas souvent se faire en moins d’une heure.
[7] The Montreal Daily Star, Crawford Park (Verdun), le 20 mai 1922, cité dans « Revue d’histoire de l’Amérique française », Michèle Dagenais, Fuir la ville : villégiature et villégiatures dans la région de Montréal, 1890-1940, 58(3), 315-345;
[8] La question est soulevée à l’été 1920; on peut suivre la saga dans le journal Le Canada (30 juin 1920) et The Gazette (13 juillet 1920);
[9] Voir entre autres The Gazette du 29 janvier 1918, page 7 et Le Canada, le 28 janvier 1919, page 6;
[10] Le Canada, le 12 octobre 1927, page 7;
[11] The Gazette, le 15 juillet 1930, page 5;
[12] The Gazette, le 13 février 1942, page 24;
[13] Voir entre autres Le Devoir, le 11 juillet 1935, page 7; 90 lots ayant appartenu à la GMLC ainsi qu’une vaste « [p]artie non subdivisée », probablement une portion du territoire après la rue Churchill (alors rue de l’Aqueduct); aussi, plus tragiquement, une quinzaine d’autres lots dans Crawford Park ayant appartenus à des particuliers;
[14] The Gazette, le 8 septembre 1941, page 9;
[15] The Gazette, le 28 juillet 1941, page 21;
[15-1] Selon Durflinger, cette condition est imposée à partir de mars 1945. Voir Fighting From Home, chapter 6, Family and Social Dislocation, p. 149. Un article en première page du quotidien The Gazette, 4 octobre 1945 et intitulé Verdun Lays Plans for 200 Dwellings—Crawford Park Development Pending—Building Figures Soar nous apprend aussi que : “The first building revival […] was initiated at the start of the war when the city decided to get rid of 1,500 lots it had seized for taxe arrears. The lots were sold at $1 each provided the purchaser build on them within a specified delay.” L’article continu est précisant que le system semble avoir fonctionné puisque seulement une centaine de ces lots demeurent encore propriété de la ville (en 1945).
[15-2] Dans le même article mentionné en 15-1, on peut lire : “As further encouragement to construction the city intends to build a road, to be known as Champlain boulevard, skirting the aqueduct. It will run from Church avenue to the western limits of the city and, apart from opening up projected streets in the Bannantyne avenue section, will serve to relieve future traffic congestion and answer town planning needs.”
[16] The Gazette, 21 juillet 1941, page 11;
[17] The Gazette, 13 septembre 1941, page 24;
Références générales sur Verdun
Déziel, Julien. Histoire de Verdun, 1665/1879-1976. Comité du centenaire, 1976, 239 pages.
Durflinger, Serge Marc. Fighting From Home—The Second World War in Verdun, Quebec, UBC Press, 2006, 279 pages.
Gravel, Denis et Lafortune, Hélène. Verdun, 125 ans d’histoire—1875-2000, Société de recherche historique Archiv-Histo Inc., 2000, 318 pages.
Référence sur les politiques d’habitations au Canada
Bacher, John C. Keeping to the Market—The Evolution of Canadian Housing Policy, McGill-Queen’s University Press, 1993, 327 pages.